Novità Donazioni
L'acquisto di un immobile che, nel passato, è stato oggetto di donazione ha sempre rappresentato un grande punto interrogativo. Il timore di perdere la casa a causa di azioni legali da parte degli eredi legittimari (la cosiddetta "azione di restituzione") ha frenato compravendite e complicato l'accesso al mutuo.
Finalmente, il DDL Semplificazioni (approvato il 26 Novembre 2025) è intervenuto con una riforma attesa che riscrive le regole del gioco. L'articolo 44 elimina un ostacolo storico per il mercato immobiliare, introducendo una tutela senza precedenti per il terzo acquirente e una maggiore fluidità nella concessione del credito.
Ecco cosa cambia, in termini semplici e diretti.
Azione di Riduzione: Cosa Succedeva Prima della Riforma?
Prima dell’intervento legislativo, il sistema era estremamente tutelante per gli eredi legittimari (i parenti più stretti a cui spetta per legge una quota del patrimonio).
Se una donazione di un immobile lesiva della loro quota fosse stata seguita dalla vendita del bene a un terzo (l’acquirente), l’erede leso poteva:
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Agire in riduzione contro il donatario (chi aveva ricevuto il bene).
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Agire in restituzione contro il terzo acquirente, chiedendo la restituzione fisica dell’immobile, anche se l'aveva comprato pagandolo regolarmente.
Questa spada di Damocle poteva pendere sull'immobile per 20 anni dalla donazione, creando incertezza e difficoltà nella vendita.
La Riforma del DDL Semplificazioni: Sparisce il "Diritto di Seguito"
L’articolo 44 del DDL Semplificazioni abolisce questa possibilità, riformando l’azione di riduzione e spostando completamente il focus della tutela.
L’Erede Non Colpisce Più l’Acquirente a Titolo Oneroso
La novità è netta: l’erede legittimario leso non può più agire contro il terzo acquirente che ha comprato l’immobile a titolo oneroso (cioè pagandolo).
La tutela per l’erede si trasforma in un diritto di credito esclusivamente verso il donatario (chi ha ricevuto la donazione), pari alla quota di legittima lesa. Si tratta, in sostanza, di una compensazione monetaria.
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ECCEZIONE: L’obbligo di risarcimento può ricadere sull'avente causa (il successivo proprietario) solo se l'acquisto è avvenuto a titolo gratuito (es. un’altra donazione) e nei limiti del vantaggio ricevuto.
In Sintesi per l'Acquirente
Sparisce il diritto di seguito verso chi ha acquistato a titolo oneroso. Chi compra una casa donata ottiene finalmente sicurezza giuridica.
Mutui e Banche: La Svolta che Semplifica il Credito
La riforma ha un impatto diretto e positivo sul mercato creditizio:
Prima della Riforma
Se l’immobile donato era ipotecato, l’azione di restituzione poteva cancellare l'ipoteca, creando un rischio enorme per la Banca.
Le Banche erano molto restie ad accettare immobili donati come garanzia.
Dopo la Riforma (Art. 44)
Le ipoteche e i pesi restano efficaci. Il donatario risponde in denaro al legittimario leso
Le Banche potranno accettare immobili donati senza timori.
Conseguenza: Gli immobili donati diventano pienamente utilizzabili come garanzia. Questo favorisce l'accesso al credito e semplifica notevolmente la concessione di mutui per immobili provenienti da donazione.
La Norma è Già in Vigore?
Il DDL è stato approvato definitivamente il 26 novembre 2025 ed è in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale per l’entrata in vigore.
Attenzione al Regime Transitorio:
La nuova disciplina si applicherà alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della norma. È comunque previsto un meccanismo transitorio per le successioni già aperte, che vedrà l'efficacia retroattiva scattare dopo 6 mesi solo se non sono state trascritte opposizioni o domande giudiziali di riduzione.
Punti Chiave della Riforma Donazioni Immobili
| Soggetto | Cosa cambia |
|---|---|
| Terzo Acquirente | Sicurezza giuridica totale sull’acquisto. Niente più rischio di perdere la casa. |
| Erede Legittimario | Tutela monetaria (diritto di credito) in caso di lesione. Non ottiene più la restituzione fisica del bene. |
| Banche e Mutui | Immobile donato pienamente utilizzabile come garanzia ipotecaria. Maggior fluidità nella concessione del credito. |
| Mercato Immobiliare | Maggiore fluidità e meno frizioni nelle compravendite di beni donati. |
📌 Riferimenti Normativi e Approfondimenti
Per consultare il comunicato stampa e avere maggiori dettagli sulla portata della riforma promossa dal Notariato, potete fare riferimento ai seguenti documenti e approfondimenti:
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Comunicato Ufficiale del Notariato sull'approvazione della riforma
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Approfondimento sull'Art. 44 del DDL Semplificazioni
Disclaimer: L'aggiornamento è rilevante. È fondamentale che le banche e tutti gli operatori del settore recepiscono la nuova norma e forniscano le relative informazioni. Consultate sempre il vostro Notaio di fiducia per un'analisi specifica del vostro caso
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