Tasse e costi notarili: cosa sapere prima di acquistare casa (aggiornato 2025)

Comprare casa è un passo importante, ma oltre al prezzo dell’immobile bisogna considerare le spese accessorie.
Tra queste, le più rilevanti sono quelle legate al notaio, che non solo redige e registra l’atto, ma riscuote anche per conto dello Stato le imposte dovute.

Vediamo quali tasse e costi bisogna prevedere.

1. Imposta di registro o IVA

Dipende da chi vende l’immobile e dal tipo di acquisto:

✅ Acquisto da privato (senza IVA)

• Prima casa: imposta di registro pari al 2% del valore catastale rivalutato (rendita catastale × 115,5), con un minimo di 1.000 €.

• Seconda casa: imposta di registro pari al 9% del valore catastale rivalutato (rendita catastale × 126), con un minimo di 1.000 €.

👉 Attenzione: l’imposta si calcola sul valore catastale solo se si esercita l’opzione prezzo-valore (consentita quando l’acquirente è persona fisica che non agisce come impresa). In mancanza di questa opzione, la base imponibile è il prezzo dichiarato in atto.

✅ Acquisto da costruttore / impresa

• Se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine lavori, l’operazione è soggetta a IVA:

  • 4% → prima casa (se in possesso dei requisiti)

  • 10% → seconda casa

  • 22% → immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9)

• Se la vendita avviene oltre 5 anni, di norma si applica l’imposta di registro (2% o 9%), ma l’impresa può optare per l’IVA: in questo caso l’acquisto resta soggetto a IVA con le aliquote sopra indicate.

👉 In regime IVA, l’imposta di registro non è proporzionale, ma fissa a 200 €.

2. Imposta ipotecaria e catastale

Sono imposte fisse che si aggiungono al costo dell’atto:

• 50 € ciascuna → se si paga l’imposta di registro (acquisto da privato, regime non IVA).

• 200 € ciascuna → se si paga l’IVA (acquisto da costruttore o impresa con opzione IVA).

👉 Dal 2025 la misura fissa di 200 € per ciascuna imposta è confermata per i trasferimenti immobiliari soggetti a IVA.

3. Onorario notarile

L’onorario del notaio non è una tassa, ma una voce di spesa rilevante.
Il costo varia in base al valore dell’immobile, alla complessità della pratica e al numero di atti da stipulare.

• Compravendita senza mutuo → si paga l’atto di compravendita.

• Compravendita con mutuo → si pagano due atti:

  • l’atto di compravendita,

  • l’atto di mutuo (con iscrizione ipotecaria).

• Mutuo su immobile già di proprietà (es. ristrutturazione, liquidità, surroga o sostituzione) → si paga solo l’atto di mutuo.

👉 L’onorario per il mutuo dipende anche dall’importo del finanziamento.
👉 A questi costi vanno aggiunte eventuali spese bancarie (istruttoria, perizia, assicurazioni), che non sono costi notarili ma incidono sul budget complessivo.

4. Agevolazioni prima casa: requisiti e limiti

Le agevolazioni “prima casa” (aliquota ridotta e imposte fisse più basse) spettano solo se si rispettano precise condizioni:

• l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (abitazioni di lusso),

• l’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto,

• non bisogna già possedere altri immobili acquistati con agevolazioni “prima casa”.

👉 In caso di dichiarazioni false o perdita dei requisiti, si pagano le imposte ordinarie con sanzioni e interessi.

In sintesi

Le imposte e i costi notarili dipendono da:

• se si tratta di prima o seconda casa,

• se si compra da privato o costruttore,

• se è presente un mutuo,

• se si opta per il regime prezzo-valore (nei casi possibili).

Riferimenti normativi e strumenti utili:

📘  Guida Prima Casa a cura del Consiglio Nazionale del Notariato.

📘  Guida per l'acquisto della casa a cura dell'Agenzia delle Entrate

👉 Con la mia consulenza personalizzata puoi avere un quadro chiaro e realistico delle spese prima di firmare, così da pianificare serenamente il tuo acquisto.